IMÓVEIS - COMPRA - O GUIA ESSENCIAL - Parte 2
Onze (11) Dicas para fazer um bom negócio
Fonte: Revista Época, de 31/01/2011
Por José Fucs
O que você deve saber para se dar bem no mercado imobiliário
Nunca é bom tomar decisões por impulso nem se deixar levar pelo entusiasmo geral, especialmente quando se trata de imóveis, quase sempre o maior investimento de nossa vida. Os preços variam muito em todo o país e até no mesmo bairro. Para ajudá-lo a fazer o melhor negócio possível, ÉPOCA ouviu alguns dos nomes mais respeitados do mercado imobiliário. A seguir, suas principais recomendações.
Se você for um comprador...
1 - PRESERVE PARTE DE SUA POUPANÇA - É certo que os imóveis hoje têm bem mais liquidez que alguns anos atrás. Mesmo assim, convém pensar duas vezes antes de investir 100% da poupança na casa própria. Principalmente se você for usar o dinheiro acumulado no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que funciona como um seguro no caso de perda de emprego. De nada adianta ter casa e ficar sem nada para cobrir as mensalidades da escola ou para complementar a aposentadoria no futuro. O ideal é deixar sempre à mão uma parte do patrimônio, para poder usá-la se e quando houver necessidade. Casa própria é uma coisa; poupança para aposentadoria, outra; e reserva para emergências, uma terceira. Não misture as coisas.
2 - TENHA CALMA NA HORA DE FECHAR NEGÓCIO - O.k., os preços dos imóveis deram um tremendo salto nos últimos anos. Mas isso não significa que você tenha de sair no desespero para comprar imediatamente. Não quer dizer também que você deve pagar quanto pedem sem negociar. Segundo o pessoal do mercado imobiliário, os preços não deverão dobrar de novo em dois ou três anos, como aconteceu recentemente. Daqui para a frente, a expectativa é que a valorização perca um pouco do ímpeto, exceto nas áreas em que faltam terrenos para verticalização. E, mesmo nesses casos, a pressa não é boa conselheira.
3 - TIRE PROVEITO DAS OSCILAÇÕES DE PREÇOS - A alta não atingiu todo o mercado da mesma forma. Em cada cidade, a valorização foi diferente. Em cada bairro de uma mesma cidade, também. Em cada rua do mesmo bairro, idem. Às vezes, na mesma rua, conforme o local, também há variação no preço, mesmo que os imóveis tenham instalações semelhantes. Se o imóvel for usado, o preço também oscila de acordo com seu estado de conservação e as instalações comuns. E nem todo vendedor tem o mesmo grau de informação sobre a evolução dos preços.
4 - CONSIDERE A COMPRA DE UM USADO - Embora os imóveis usados também tenham se valorizado, subiram menos. Os imóveis novos costumam embutir no preço o custo de promoção das construtoras e incorporadoras, calculado em 15% do total – um peso que os usados não carregam. Os imóveis novos também costumam ter mais instalações de lazer, como churrasqueira, piscina, cibercafé, sala de ginástica, espaço gourmet – e tudo isso custa caro. Ainda que o imóvel esteja malconservado, a diferença de preço para um novo pode mais que compensar o custo da reforma. Isso também pode ajudá-lo a obter desconto na compra.
5 - FIQUE LIGADO NOS JUROS BANCÁRIOS - Hoje, o crédito imobiliário está disponível para qualquer tipo de imóvel, novo ou usado, e até para reformas. Mesmo imóveis de R$ 5 milhões são financiados pelos bancos. Mas alguns financiamentos são melhores que outros. Os juros variam conforme o banco, e você não precisa fazer o financiamento na instituição financeira em que você tem conta (leia o quadro ao lado). Numa operação de longo prazo, 1% de diferença ao ano nos juros pode representar 20% ou 30% a menos (ou a mais) no total da dívida. Num imóvel de R$ 400 mil, a diferença seria de R$ 100 mil a R$ 150 mil, conforme o prazo do financiamento. É importante saber também que, se houver queda dos juros no futuro, você pode trocar um financiamento pelo de outro banco, a taxas menores, além de alongar o prazo de pagamento e reduzir as prestações.
6 - UM IMÓVEL MENOR PODE CUSTAR MAIS - Em geral, o preço do metro quadrado dos imóveis de um dormitório é mais alto que o de imóveis maiores, principalmente nos casos de empreendimentos de alto padrão, como lofts. Numa mesma região, o valor de um imóvel novo de um dormitório pode ser igual ou maior que o de um usado de dois ou até três dormitórios com menos opções de lazer. Dependendo de sua necessidade, pode valer a pena morar num apartamento usado mais amplo, em um endereço um pouco menos valorizado, que num imóvel compacto, ainda que ele tenha todas as modernidades e esteja localizado na melhor rua do bairro.
Se você for um vendedor...
7 - PROCURE FIXAR O PREÇO CERTO - Qualquer um pode pedir quanto quiser por seu imóvel. É natural, é seu patrimônio – e você quer tirar dele o máximo que puder. Mas não adianta jogar o preço lá em cima se, no final, faltar comprador. O preço certo é aquele que o mercado está disposto a pagar. Lembre que o custo de manter um imóvel fechado esperando alguém para arrematá-lo é alto – pode alcançar 0,9% ao mês, o ganho máximo obtido hoje nas aplicações de renda fixa convencionais. O objetivo deve ser vender o imóvel em algumas semanas.
8 - PREPARE-SE PARA NEGOCIAR - Mesmo num mercado aquecido, a negociação é indispensável. Convém sempre estar preparado para deixar uma pequena margem de segurança, de 5% ou 10%, para poder dar um desconto se a negociação apertar. Ou, então, para facilitar o pagamento em duas ou três vezes, antes de passar o imóvel ao nome do comprador. O momento, porém, é do vendedor.
9 - DEIXE SEU IMÓVEL EM ORDEM - Não é preciso gastar uma fortuna para deixar seu imóvel um brinco. Muitas vezes, você pode não conseguir repassar o custo da reforma ao preço. Mas, como em tudo, a apresentação faz diferença. Se algum cômodo estiver pintado com cores fortes, convém repintá-lo com cores claras (branco, bege ou gelo). É recomendável também o imóvel estar desocupado, limpo e sem os móveis do antigo morador.
10 - FAÇA UMA OPERAÇÃO “CASADA” - Se você pretende vender seu imóvel atual para comprar outro, evite fechar negócio antes de já ter amarrado a própria compra. Nos últimos anos, muita gente vendeu seu imóvel e acabou ficando na mão, por causa da alta acelerada dos preços. No final, teve de comprar um empreendimento menor ou de se resignar em morar numa região diferente da que pretendia.
11 - AVALIE A POSSIBILIDADE DE FAZER A VENDA DIRETA - A ajuda de um corretor costuma ser conveniente. Além de ajudá-lo a determinar o preço do imóvel, ele pode ser útil para acelerar a venda e checar a documentação do comprador e outras questões legais. Mas, em geral, ele costuma levar 6% do valor da venda. Isso pode representar milhares de reais a menos. Como a demanda está aquecida, você pode optar pela venda direta, recorrendo a anúncios na internet ou nos classificados dos jornais. Desde que você esteja bem informado sobre as normas dos negócios imobiliários e disposto a acompanhar as visitas dos interessados.
Fonte: Revista Época Negócios, Edição no. 663, publicada em 31/01/2011: http://revistaepoca.globo.com/Revista/Epoca/0,,EMI206489-15259,00-DICAS+PARA+FAZER+UM+BOM+NEGOCIO+AGORA.html
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