IMÓVEIS - COMPRA - O GUIA ESSENCIAL - Parte 8
Mais cuidados que você deve ter ao comprar um imóvel
Fonte: Imovelweb
Seja imóvel pronto, em construção, lançamento ou comercial, é essencial observar alguns cuidados antes de assinar o contrato de compra. Para ajudar você nessa tarefa, montamos um guia passo a passo de como comprar um imóvel, confira o guia completo ao final deste artigo.
Primeiramente, quanto você vai investir? Antes de visitar estandes de vendas e comparar vários apartamentos e casas, verifique o que você tem em mãos para efetuar o pagamento.
Em segundo lugar, leve em conta as necessidades atuais e futuras de sua família: Escolas, transporte público, segurança, quantidade de quartos, estrutura do condomínio, são alguns itens que você deve considerar.
Imóveis na planta e lançamentos
Verifique a credibilidade da construtora, pois ela é a responsável pela negociação do contrato. A corretora é apenas intermediária na transação.
Se o condomínio estiver barato demais, lembre-se que ele pode subir, ainda mais se o prédio oferecer sauna, piscina e similares. A manutenção desses itens geralmente não é barata.
Independente do tipo de imóvel, é bom fazer uma reserva financeira. Antes de entrar, você precisará pagar várias taxas. Além do mais, no caso de imóveis comprados na planta, a comissão da corretora é cobrada separadamente do imóvel.
Imóveis Usados
A comissão é paga pelo vendedor, mas se for usado um bem material como parte do pagamento, a comissão proporcional a esse valor ficará por conta do comprador.
Não se esqueça de prestar muita atenção aos documentos do imóvel e do proprietário. De preferência, procure um advogado de sua confiança para analisar todos os documentos.
=======================================================================
Por Ricardo Trotta*
Advogado especialista em direito empresarial, Ricardo Trotta mostra passo a passo o que compradores devem fazer para ser prevenir de futuras dores de cabeça. Uma série de cautelas são necessárias
A compra de um imóvel representa muitas vezes a realização de um sonho, sobretudo quando o bem é a tão sonhada casa própria de quem muito trabalhou para chegar a essa importante conquista. Mas esse sonho pode se transformar em um pesadelo se o comprador não tomar as cautelas necessárias, antes de efetivar o negócio.
Para, literalmente, “dormir tranquilo”, o comprador deverá pesquisar a vida pregressa do vendedor e do imóvel, a ponto de até, às vezes, se indispor quando surgir a necessidade extrema de verificar a declaração de Imposto de Renda de quem está se desfazendo do bem.
Tudo começa com a análise da matrícula do imóvel, que é o documento comprobatório da propriedade do bem, em outras palavras, da análise desse documento se conclui se o vendedor é efetivamente o dono bem pretendido pelo comprador. A matrícula também demonstrará todos os atos praticados sobre o imóvel, por exemplo, se ele está ou foi penhorado em alguma oportunidade ou se ele foi objeto de partilha em um inventário.
O negócio só deve se efetivar se o imóvel não tem nenhum gravame, isto é, se está livre qualquer ônus. Nesse âmbito, o comprador deve verificar também se o imóvel tem IPTU em dia, se não deve condomínio, água, luz e gás.
Superada essa fase, a pesquisa se inclina para o lado dos vendedores, os quais não poderão vender o bem se estiverem em estado de insolvência. Diz-se insolvente aquele que não tem a capacidade de pagar suas dívidas e quando essas são superiores ao seu patrimônio. Se for esse o caso, o imóvel estará comprometido e não poderá ser vendido, sob pena de o negócio se constituir uma fraude. Isso porque a pretensão do comprador pode ter sido, antes, a garantia dos credores.
Para tirar essa dúvida há que se verificar cuidadosamente as certidões do vendedor e seus respectivos antecessores. Os mais cuidadosos analisam a vida do vendedor dos últimos 20 vinte anos.
Se o vendedor for uma pessoa física a pesquisa deve ser um pouco mais ampliativa, a ponto se apurar se a empresa está regular com o FGTS e demais encargos de praxe. A certidão da Junta Comercial e a análise do contrato social da empresa são elementares para provar a titularidade e a legitimidade de quem irá firmar o negócio.
Tomando esses cuidados o comprador provará a sua boa-fé.
* Ricardo Trotta é especialista em direito empresarial. Sócio-fundador do Ricardo Trotta Sociedade de Advogados
=======================================================================
Fonte: site terra/economia - http://economia.terra.com.br/veja-quais-documentos-solicitar-ao-comprar-um-imovel-usado,f6183cf59d25b310VgnCLD200000bbcceb0aRCRD.html
•
Veja quais documentos solicitar ao comprar um imóvel usado
Analisar os documentos do imóvel e do vendedor é requisito básico para quem quer realizar o sonho da casa própriaNa hora de comprar um imóvel usado é necessário tomar alguns cuidados referentes à documentação, tanto do bem que se deseja adquirir quanto do vendedor. Segundo o advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário, esses documentos são essenciais para a concretização da compra.
"A falta de conferência da documentação necessária pode fazer com que o comprador tenha prejuízos no futuro ou que a compra nem seja realizada", explica Tapai.
O advogado orienta o comprador a contratar os serviços de empresas especializadas em solicitar esses papéis junto aos órgãos competentes. Além disso, o profissional recomenda cautela a quem quer comprar um imóvel.
"Tem que ter paciência. Tem que verificar o negócio. Não comprar movido pela emoção. O barato pode ser caro, porque a casa dos sonhos pode estar barata por ter algum impedimento", diz Tapai.
Conheça a documentação que é preciso verificar antes da compra e a importância de cada um desses papéis.
Cópia da matrícula atualizada
A matrícula atualizada é o documento no qual consta o dossiê do imóvel. Ela deve ser solicitada no Cartório de Registro de Imóvel da região onde a casa ou apartamento está localizado. O vendedor poderá indicar qual é o local correto, assim como fornecer o número da matrícula que será consultada. Caso não tenha o número, serve o endereço do imóvel.
Segundo Tapai, a matrícula é um dos documentos mais importantes. Nele deve constar todas as alterações estruturais realizadas no imóvel e eventuais restrições, como hipoteca, promessa de compra e venda ou se o imóvel foi arrolado em alguma ação que possa resultar em penhora, por exemplo.
"Qualquer alteração estrutural que não for registrada pode ser notada na vistoria técnica do banco onde o comprador solicitou um financiamento. Se os dados não baterem, o financiamento será negado", explica o advogado.
A solicitação da cópia de matrícula custa aproximadamente R$ 35, afirma Tapai.
Certidões
O comprador também deve consultar uma série de documentos para não ter surpresas desagradáveis. Os mais comuns são: Certidão de Distribuição Cível, Certidão de Nascimento, Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas, Certidão Negativa de Débitos Federais de Pessoa Física, e Certidão Negativa de Débitos na Junta Comercial.
"Essas certidões é que vão garantir que o imóvel não consta em nenhum inventário de herança; se está passando por algum processo de execução municipal, estadual e federal; que a pessoa é solteira - porque caso ela seja casada o cônjuge também precisa ser averiguado - e se o vendedor não tem empresa aberta com dívidas trabalhistas e débitos fiscais", diz Tapai.
Se quiser fazer uma consulta prévia à certidão negativa na Justiça Federal, entre no site www.jf.jus.br/cjf/servico/certidao-negativa. Lá é possível emitir a certidão em todos os estados brasileiros, assim como checar os dados do vendedor.
A certidão negativa de débitos de tributos imobiliários vai apontar se o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (IBTI) está em dia. Caso não esteja, o imóvel pode virar objeto de execução fiscal. O documento também é solicitado junto à prefeitura do município.
A Prefeitura de São Paulo oferece o serviço pelo site:
www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas/servicos/certidoes/index.php?p=2393.
IPTU e condomínio
Para saber se o IPTU do imóvel está em dia é necessário pedir o número do contribuinte para o vendedor. Com o número em mãos, basta entrar em contato com a prefeitura da cidade. O município de São Paulo disponibiliza o serviço online pelo site www.prefeitura.sp.gov.br/iptudeb3/iptudeb3_pag01.asp
A quitação dos débitos condominiais pode ser solicitada diretamente com a empresa que administra o imóvel ou com o síndico do prédio.
SCPC e Serasa
Para checar a idoneidade do vendedor e dos envolvidos na compra é necessário solicitar uma consulta atualizada ao Serviço Central de Proteção ao Crédito (SCPC) e à Sociedade Anônima de Centralização de Serviços Bancários (Serasa).
Esses órgãos informam a condição financeira do vendedor. Assim, é possível eliminar o risco de o imóvel ser incluído como forma de pagamento de algum débito.
Documento de desapropriação
Apesar de também ser uma certidão, o documento de desapropriação merece destaque pela importância e pelo atual cenário de desenvolvimento do Brasil.
Devido ao grande número de obras que estão sendo realizadas nas cidades do país, principalmente por conta de eventos como a Copa do Mundo de 2014, muitos imóveis estão incluídos em projetos de desapropriação.
O advogado Tapai alerta que imóveis muito baratos em regiões onde estão programadas obras viárias, por exemplo, devem ser analisados junto à prefeitura.
A certidão que aponta se o imóvel faz parte de algum projeto de desapropriação só pode ser solicitada pelo dono do imóvel ou por um procurador. Não se esqueça, portanto, de pedi-la juntamente com os demais documentos.
"A prefeitura tem condições de dizer se aquele imóvel será desapropriado. Muitas pessoas se aproveitam dessa situação e tentam vender os imóveis com preços abaixo do valor de mercado. Tem que se precaver e desconfiar", finaliza o advogado.
Alguns documentos, como a certidão de desapropriação, só pode ser solicitada pelo dono do imóvel. Caso haja colaboração total do vendedor, fique tranquilo. Caso ele crie alguma dificuldade, desconfie
Foto: Shutterstock
O vendedor pode agir de má fé ao tentar vender barato um imóvel que tenha algum impedimento. Os documentos básicos devem ser contestados em caso de dúvidas
Foto: Shutterstock
Na matrícula deve constar todas as alterações estruturais e informações sobre promessas de venda, penhora e hipoteca. Divergências podem suspender a compra
Foto: Shutterstock
Existem empresas especializas em emitir o grande número de documentos que garantem uma compra segura
Foto: Shutterstock
=======================================================================
Documentos necessários para a compra de imóvel
Quem tem planos de comprar a casa própria precisa estar atento a uma série de documentos. Eles servem para mostrar tanto a situação do imóvel (se o IPTU e o condomínio estão em dia, por exemplo) como de quem está fazendo a venda (se a empresa tem dívidas, por exemplo).
Documentos do vendedor (pessoa jurídica)
Mostram a situação da empresa com relação a registros e dívidas.
Mostram a situação da empresa com relação a registros e dívidas.
- Cópia autenticada do contrato social ou estatuto social na Junta Comercial
- Documentação registrada na Junta Comercial de quaisquer alterações contratuais ou estatutárias
- Carta com data da última alteração do contrato ou estatuto
- Certidão negativa de débito com o Instituto Nacional de Seguridade Social (INSS)
- Certidão negativa de débitos estaduais obtida na Secretaria de Estado da Fazenda
- Certidão negativa de ações na Justiça do Trabalho
- Certidão negativa de ações na Justiça Federal
Documentos do imóvel
Mostram se existem dívidas atreladas ao imóvel e se ele está devidamente registrado.
Mostram se existem dívidas atreladas ao imóvel e se ele está devidamente registrado.
- Cópia autenticada da escritura definitiva em nome dos vendedores, registrada no Cartório de Registro de Imóveis
- Certidão negativa vintenária de ônus reais. Este documento traz todo o histórico do imóvel nos últimos 20 anos e especifica se existe alguma dívida
- Registro de ações reipersecutórias e alienações (para saber se o imóvel foi vendido informalmente a alguém). O documento é emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis
- Certidão negativa de impostos expedida pela prefeitura ou cópia do carnê de imposto predial dos últimos cinco anos
- Cópia autenticada do IPTU do ano, acompanhada de parcelas pagas até a data do negócio, expedida pela prefeitura
- Averbação da construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis
- Planta do imóvel aprovada pela prefeitura ou croqui com dimensões, assinado pelo engenheiro ou arquiteto com respectivo número do Crea (registro profissional)
- Certidão negativa de débitos condominiais (em caso de apartamento)
Imóvel em inventário
Imóveis deixados de herança para alguém precisam de autorização especial para a venda. Os documentos são:
Imóveis deixados de herança para alguém precisam de autorização especial para a venda. Os documentos são:
- Caso haja um menor de idade como herdeiro, é necessária autorização de venda pelo Ministério Público
- Cópia autenticada do atestado de óbito
- Cópia autenticada do formal da partilha, documento do qual constam o imóvel e os herdeiros
- Certidão negativa vintenária de ônus reais
Contrato de compra de venda
Deve ser feito com acompanhamento de advogado especialista na área e deve conter:
Deve ser feito com acompanhamento de advogado especialista na área e deve conter:
- Todas as informações dos compradores e vendedores, como nome completo, RG, CPF, título de eleitoral, profissão e estado civil
- Valor total do imóvel
- Forma de pagamento
- Valor dado como sinal
- Período das parcelas pagas e taxas de juros envolvidas
- Multas envolvidas em caso de rescisão de contrato, atraso na entrega do imóvel ou entrega do imóvel em condições diferentes daquelas conhecidas e negociadas
- Comissão da imobiliária
- Caso o imóvel seja vendido com alguma mobília, os itens também devem constar do documento
=================================================================
O MAIS IMPORTANTE: SEU TEMPO
Após ter lido, se informado, pesquisado bastante - primeiro pela internet (acesse os sites de empresas que têm corretor/atendimento on line, onde você pode obter todas as informações sobre determinado imóvel), somente depois, já com muitas informações, marque a visita pessoalmente: ou na imobiliária em se tratando de imóveis prontos e em construção/na planta ou no stand de vendas em se tratando de lançamentos.
ESCOLHA NÃO UM BOM, MAS UM EXCELENTE PROFISSIONAL PARA LHE ATENDER
E não esqueça de escolher, não um bom profissional, mas um excelente profissional, íntegro, disciplinado e que cumpra tudo que acertou com você.
ATENDIMENTO ON LINE/E-COMMERCE:
Os profissionais que atendem on line, geralmente são muitos bons, pois espera-se (pelo menos deveria ser assim) que tenham um perfil diferenciado, têm de ser bastante qualificados, com escolaridade nível superior, ter raciocínio rápido e saber muito bem a língua portuguesa, pois esses profissionais atendem ao cliente on line, em tempo real e é tudo por escrito.
Outro diferencial e benefício para você cliente, do atendimento on line, é que tudo fica registrado por escrito. Então, sua segurança é absoluta. Não tem disse-me-disse. E as empresas que possuem o serviço de corretor on line devem enviar para você (para o e-mail que você cadastrou) todo o diálogo, de todos os atendimentos que você teve com o corretor on line. Estas informações, por escrito, são documentos que você deve guardar para ocasiões futuras.
Caro cliente desejamos que este Guia tenha lhe ajudado com informações e orientações úteis para a compra de seu imóvel.
CHECK LIST DE DOCUMENTOS PARA COMPRA DE IMÓVEIS:
IMÓVEL NOVO:
- Idoneidade da Incorporadora
- Idoneidade da Construtora
- Índices de reajustes das mensalidades
- Previsão de condomínio
- Sanções para a empresa vendedora sobre possíveis atrasos na entrega
- Se possível compre direto com a incorporadora/construtora. As imobiliárias são apenas intermediárias para comercialização.
IMÓVEL USADO:
- Cópia da matrícula atualizada - Cartório de Registro de Imóveis da Região
- Certidão Negativa de Débitos de Tributos Imobiliários vai apontar se o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (IBTI) está em dia
- Certidão/Documento de Desapropriação
- Certidão de ônus reais
- Certidão Negativa de IPTU e da Situação Enfitêutica - Prefeitura/SEFIN
- Certidão Vintentária
- Certidão de Distribuição Cível
- Certidão Negativa de Débitos Federais de Pessoa Física
- Certidão Negativa da Justiça Federal
- Certidão negativa da Justiça do Trabalho/Débitos Trabalhistas
- Certidão Negativa da Receita Federal
- Certidão de Interdição e Tutela
- Certidão de Nascimento/Casamento/União Estável
- Certidão Negativa de Débitos na Junta Comercial - Pessoa jurídica
- Certidão Negativa de Pagamento de FGTS
- Certidão Negativa do INSS
- Condomínio
- Serviço Central de Proteção ao Crédito (SCPC) do vendedor e dos envolvidos na compra
- Sociedade Anônima de Centralização de Serviços Bancários (Serasa) do vendedor e dos envolvidos na compra
Você está na Parte 8 deste Guia
Veja o Guia Essencial completo para compra de imóveis:
Parte 1:
http://cinenegocioseimoveis.blogspot.com.br/2012/02/28012011-2325-atualizado-em-04022011.html
Parte 2:
http://cinenegocioseimoveis.blogspot.com.br/2012/02/imoveis-guia-essencial-11-dicas-para.html#!/2012/02/imoveis-guia-essencial-11-dicas-para.html
Parte 3:
http://cinenegocioseimoveis.blogspot.com.br/2012/02/imoveis-10-dicas-para-nao-ter-problemas.html#!/2012/02/imoveis-10-dicas-para-nao-ter-problemas.html
Parte 4:
http://cinenegocioseimoveis.blogspot.com.br/2012/02/comprar-imprimir-imoveis-os-cuidados.html#!/2012/02/comprar-imprimir-imoveis-os-cuidados.html
Parte 5:
http://cinenegocioseimoveis.blogspot.com.br/2012/03/imoveis-compra-o-guia-essencial-parte-6.html#!/2012/03/imoveis-compra-o-guia-essencial-parte-6.html
Parte 6:
http://cinenegocioseimoveis.blogspot.com.br/2012/04/imoveis-compra-o-guia-essencial-parte-2.html#!/2012/04/imoveis-compra-o-guia-essencial-parte-2.html
Parte 7:
http://cinenegocioseimoveis.blogspot.com.br/2012/08/imoveis-dicas-antes-de-fecha-o-negocio.html
http://cinenegocioseimoveis.blogspot.com.br/2012/02/28012011-2325-atualizado-em-04022011.html
Parte 2:
http://cinenegocioseimoveis.blogspot.com.br/2012/02/imoveis-guia-essencial-11-dicas-para.html#!/2012/02/imoveis-guia-essencial-11-dicas-para.html
Parte 3:
http://cinenegocioseimoveis.blogspot.com.br/2012/02/imoveis-10-dicas-para-nao-ter-problemas.html#!/2012/02/imoveis-10-dicas-para-nao-ter-problemas.html
Parte 4:
http://cinenegocioseimoveis.blogspot.com.br/2012/02/comprar-imprimir-imoveis-os-cuidados.html#!/2012/02/comprar-imprimir-imoveis-os-cuidados.html
Parte 5:
http://cinenegocioseimoveis.blogspot.com.br/2012/03/imoveis-compra-o-guia-essencial-parte-6.html#!/2012/03/imoveis-compra-o-guia-essencial-parte-6.html
Parte 6:
http://cinenegocioseimoveis.blogspot.com.br/2012/04/imoveis-compra-o-guia-essencial-parte-2.html#!/2012/04/imoveis-compra-o-guia-essencial-parte-2.html
Parte 7:
http://cinenegocioseimoveis.blogspot.com.br/2012/08/imoveis-dicas-antes-de-fecha-o-negocio.html
Parte 8:
Abraço e Sucesso a Todos
Olimpia Pinheiro
Consultora Imobiliária E-Commerce
Consultora Imobiliária E-Commerce
55 (91)8164-1073
skype: olimpiapinheiro
skype: olimpiapinheiro
CRA-PA/AP 3698
CRECI-PA/AP 6312
olimpia.pinheiro@vendasbb.com.br
CRECI-PA/AP 6312
olimpia.pinheiro@vendasbb.com.br
Blog: http://cinenegocioseimoveis.blogspot.com
E-mail: cinenegocioseimoveis@gmail.com
Perfil no Facebook: http://www.facebook.com/#!/olimpiapinheiro22 (POR FAVOR ME ADICIONE)
Perfil no Twitter: @cinenegocios
1 - Se você precisar de informações sobre Venda e Negociação de Imóveis clique aqui:
2 - Se você precisar de informações sobre Consultoria em Gestão Organizacional: Interim Manager/Arquitetura da Inovação - Breakthrough clique aqui.
2 - Se você precisar de informações sobre Consultoria em Gestão Organizacional: Interim Manager/Arquitetura da Inovação - Breakthrough clique aqui.
3 -Se você precisar de informações sobre Cinema Como Recurso Pedagógico clique aqui.
.jpg)
